1. DTG ou PPT : quelle différence ?
Les deux documents sont complémentaires mais ne répondent pas à la même question : le DTG constate, le PPT programme.
- DTG — état apparent des parties communes et des équipements, situation réglementaire, gestion technique et patrimoniale, DPE collectif ou audit énergétique, évaluation sommaire des coûts sur 10 ans.
- PPT — programme de travaux hiérarchisé et chiffré sur 10 ans, soumis au vote de l'assemblée générale et actualisé tous les 10 ans.
2. Quand lancer l'un, quand lancer l'autre ?
- Mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans ou procédure d'insalubrité : le DTG est obligatoire.
- Copropriété de plus de 15 ans : le projet de plan pluriannuel est obligatoire (plus de 200 lots depuis 2023, 51 à 200 lots depuis 2024, 50 lots et moins depuis 2025).
- Aucune étude récente : commencer par le DTG donne une base technique fiable, puis le PPT en découle directement.
- DTG ou audit déjà réalisé : le PPT peut s'appuyer dessus sans refaire l'état des lieux.
3. DTG → PPT : l'articulation avec le DPE collectif et l'audit
- DTG — constate l'état technique global et évalue sommairement les coûts sur 10 ans.
- PPT — programme et hiérarchise les travaux sur 10 ans, avec vote en AG.
- DPE collectif — donne l'étiquette conventionnelle de l'immeuble.
- Audit énergétique — chiffre les scénarios de travaux, les gains, les coûts et les aides.
4. Le fonds travaux & le financement
La cotisation annuelle minimale au fonds travaux correspond au montant le plus élevé entre :
- 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété ;
- 2,5 % du montant des travaux inscrits au PPT adopté.
Le financement des études et des travaux peut mobiliser :
- le chèque audit, jusqu'à 5 000 € sur certains territoires ;
- MaPrimeRénov' Copropriété ;
- l'Éco-PTZ collectif ;
- les CEE, à engager avant la signature des devis.
5. Le rôle du syndic : obligations et responsabilité
- Inscrire le DTG et le PPT à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
- Organiser la mise en concurrence des prestataires.
- Faire élaborer le PPT par un professionnel compétent.
- Présenter le plan au vote des copropriétaires.
- Gérer le fonds travaux et son alimentation.
- Assurer l'actualisation du plan tous les 10 ans.
6. Mission terrain O-TEKA
Chaque mission commence sur site : relevé des façades et des menuiseries, examen de la chaufferie et des réseaux, contrôle des équipements communs, collecte des factures et des documents techniques. Ces observations alimentent directement le DTG et la hiérarchisation du PPT.
7. La méthode d'accompagnement O-TEKA
- Cadrage avec le syndic et le conseil syndical : périmètre, documents, calendrier d'AG.
- Visite technique et diagnostic des parties communes et des équipements.
- DPE collectif ou audit énergétique intégré au DTG.
- Plan de travaux 10 ans hiérarchisé et chiffré.
- Ingénierie financière : aides, fonds travaux, reste à charge par lot.
- Restitution en AG : support pédagogique et résolutions prêtes à voter.
O-TEKA Énergie, bureau d'études indépendant basé à Deuil-la-Barre (Val-d'Oise), intervient dans toute l'Île-de-France : contact@o-teka.fr.
8. SOS-AG : préparez la décision en ligne
SOS-AG by O-TEKA aide syndics et conseils syndicaux à préparer l'assemblée générale : structuration des décisions, priorisation des travaux, scénarios chiffrés, budgets et aides mobilisables.
9. Passer à l'action
- Vérifier l'âge de l'immeuble et le nombre de lots pour situer l'obligation PPT.
- Faire le point sur les études déjà réalisées : DTG, DPE collectif, audit.
- Cadrer le calendrier avec la prochaine AG et le niveau du fonds travaux.
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